Der deutsche Immobilienmarkt bietet 2026 trotz moderater Erholung komplexe Steuerregeln. Wer sie kennt, kann Renditen deutlich steigern.

Nach der Abkühlung der Vorjahre stabilisieren sich die Preise langsam. Für Kapitalanleger wird die richtige Steuerstrategie damit zum entscheidenden Erfolgsfaktor. Neue Abschreibungsregeln und die fortlaufende Grundsteuerreform eröffnen Chancen, bergen aber auch Fallstricke.

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Degressive Abschreibung: Turbo für den Neubau

Eine der wichtigsten Neuerungen ist die Rückkehr der degressiven Abschreibung für Wohnungsneubauten. Für Projekte mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 können Investoren jährlich fünf Prozent des Restwerts steuerlich geltend machen – und das sechs Jahre lang.

Diese im Wachstumschancengesetz verankerte Regel soll den Wohnungsbau ankurbeln. Der Clou: Sie lässt sich mit anderen Sonderabschreibungen kombinieren, etwa für Effizienzhäuser. In der Spitze sind so im ersten Jahr bis zu zehn Prozent der Herstellungskosten als Steuervorteil möglich. Ein starker Liquiditätsboost, der die Finanzierung erleichtert.

BFH-Urteil: Mehr Abschreibung für Altbauten

Nicht nur Neubau-Investoren profitieren. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) erleichtert es Eigentümern von Bestandsimmobilien, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Das kann die jährliche Abschreibung erhöhen.

Das Gericht stellt klar, dass bereits modellbasierte Gutachten nach der ImmoWertV ausreichen. Bei einem älteren Gebäude mit nachgewiesener Restnutzungsdauer von 20 Jahren wären statt der pauschalen zwei Prozent plötzlich fünf Prozent Abschreibung möglich. Ein erheblicher steuerlicher Vorteil, der die Liquidität spürbar verbessert.

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Grundsteuer: Kommunen bestimmen die Last

Die Grundsteuerreform wirkt 2026 weiter. Die neuen Steuerwerte aus den Feststellungserklärungen sind die Basis. Doch die finale Belastung hängt von den kommunalen Hebesätzen ab, die stark variieren können.

Besonders im Blick behalten sollten Eigentümer die mögliche Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke. Sie soll Bodenspekulation eindämmen und stellt eine zusätzliche Belastung dar. Angesichts laufender Musterklagen gegen das Bundesmodell ist eine genaue Prüfung der Bescheide ratsam.

Spekulationsfrist und MoPeG: Beständigkeit mit Ablaufdatum

Die zehnjährige Spekulationsfrist bleibt 2026 ein Fixpunkt. Privat gehaltene Immobilien sind nach dieser Haltedauer steuerfrei veräußerbar. Für selbstgenutzte Wohnimmobilien gilt eine Sonderregel: Hier ist der Verkaufserlös steuerfrei, wenn das Objekt in den drei Jahren vor dem Verkaupt selbst bewohnt wurde.

Das MoPeG modernisiert das Recht der Personengesellschaften wie der GbR. Eine Übergangsregelung bei der Grunderwerbsteuer läuft jedoch Ende 2026 aus. Wer Immobilien in solchen Gesellschaftsformen hält, sollte die Auswirkungen auf künftige Transaktionen jetzt prüfen.

Marktkontext: Stabilität statt Spekulation

Der Markt konsolidiert sich. Der Bundesverband der Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) prognostiziert für 2026 lediglich einen durchschnittlichen Preisanstieg von drei Prozent bei selbstgenutzten Immobilien. Der Neubau deckt den Bedarf nur zu knapp 60 Prozent.

Die steuerlichen Anreize wie die degressive AfA sind ein klares politisches Signal, den Wohnungsbau zu fördern. Experten raten Anlegern, sich von der Hoffnung auf zweistellige Wertsteigerungen zu verabschieden. Der Fokus liegt nun auf planbaren, langfristigen Mietrenditen.

Fazit: Expertise lohnt sich

Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind komplex, bieten aber erhebliche Optimierungspotenziale. Die Zusammenarbeit mit einem versierten Steuerberater oder Fachanwalt wird 2026 fast unerlässlich sein. Sie hilft, alle Vorteile der neuen Abschreibungen zu nutzen, die Grundsteuerbelastung zu minimieren und die richtige rechtliche Struktur für die Immobilie zu wählen. In einem stabilisierten Markt entscheidet oft das steuerliche Feintuning über den Erfolg einer Investition.

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Redaktion finanztrends.de

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