Deutsche Immobilienbesitzer können ihre Steuerlast ab sofort deutlich senken. Nach einem regulatorischen Kurswechsel und wegweisenden Gerichtsurteilen sind die Hürden für eine höhere jährliche Abschreibung gesunken. Das eröffnet Eigentümern von Mietobjekten ein Sparpotenzial von mehreren tausend Euro pro Jahr.

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Steuersparmodell mit doppelter Wirkung

Der Schlüssel liegt im Paragrafen 7 des Einkommensteuergesetzes. Dieser erlaubt es, die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen – und nicht die pauschalen 50, 40 oder 33 Jahre. Wird die Lebensdauer von 50 auf 25 Jahre halbiert, verdoppelt sich die jährliche Abschreibung von 2 auf 4 Prozent. In Zeiten hoher Zinsen und Inflation ist das ein entscheidender Hebel für die Liquidität und Rendite einer Immobilie.

Finanzministerium kippt restriktive Verwaltungsvorschrift

Die entscheidende Wende für Vermieter kam am 1. Dezember 2025. An diesem Tag zog das Bundesfinanzministerium (BMF) seinen umstrittenen Schreiben vom Februar 2023 offiziell zurück. Diese Vorgabe hatte die Anerkennung von Gutachten mit nahezu unerfüllbaren Nachweispflichten erschwert.

Experten werten den Rückzug als Rückkehr zu einer pragmatischeren Verwaltungspraxis. Die Finanzämter orientieren sich nun wieder stärker an der liberaleren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Für Eigentümer bedeutet das: Ein fundiertes Gutachten darf nicht mehr mit formalistischen Argumenten abgelehnt werden.

BFH-Urteile sichern Methodenfreiheit für Gutachter

Die aktuelle Rechtslage wird maßgeblich durch ein Grundsatzurteil des BFH (Az. IX R 14/23) geprägt. Das Gericht stellte klar, dass es keine gesetzlich vorgeschriebene „allein seligmachende“ Methode zur Bestimmung der Restnutzungsdauer gibt. Stattdessen gewährte es den Steuerpflichtigen eine Methodenfreiheit.

Ein Gutachten, das auf den standardisi Modellen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) basiert und den individuellen Zustand der Immobilie berücksichtigt, ist damit grundsätzlich ausreichend. Das ist ein großer Erfolg für Vermieter, denn es ermöglicht kostengünstigere Bewertungen. Die Finanzverwaltung muss ein solches Gutachten anerkennen, es sei denn, sie kann stichhaltig widerlegen.

Gesetzgeber verhindert Gutachter-Monopol

In der zweiten Jahreshälfte 2025 entschied sich ein weiterer wichtiger Streit: Wer darf diese steuerrelevanten Gutachten überhaupt erstellen? Ein Gesetzentwurf wollte ein Monopol für „öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige“ schaffen. Dies hätte Tausende qualifizierte, zertifizierte Gutachter ausgeschlossen und die Kosten für ein Gutachten wohl verdreifacht.

Nach massivem Lobbying der Immobilienverbände und einer entscheidenden Abstimmung im Bundesrat am 19. Dezember 2025 wurde dieser Vorschlag verworfen. Auch zertifizierte Experten mit DIN EN ISO/IEC 17024-Akkreditierung dürfen weiterhin die notwendigen Unterlagen für das Finanzamt erstellen. Das hält den Markt wettbewerblich und sorgt für bezahlbare Gutachten auch für Privatvermieter.

Lohnt sich das Gutachten? Eine Beispielrechnung

Die finanziellen Auswirkungen sind beträchtlich. Nehmen wir ein Mietobjekt mit einem Gebäudewert von 500.000 Euro. Bei linearer Abschreibung mit 2 Prozent sind das 10.000 Euro jährlich. Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach, steigt der Abschreibungssatz auf 4 Prozent – also 20.000 Euro pro Jahr.

Die zusätzlichen 10.000 Euro Abschreibung mindern den zu versteuernden Mietertrag. Für einen Vermieter im Spitzensteuersatz von 42 Prozent bedeutet das eine jährliche Steuerersparnis von 4.200 Euro. Da ein professionelles Gutachten 2026 zwischen 1.500 und 2.500 Euro kostet, hat sich die Investition oft schon im ersten Jahr amortisiert. Steuerberater raten besonders Eigentümern, die zwischen 2015 und 2023 gekauft haben, ihre Portfolios zu prüfen.

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Ausblick: Digitalisierung und stabile Rechtslage

Für 2026 und 2027 erwartet die Branche eine weitere Professionalisierung. Digitale „Pre-Checks“ sollen helfen, das Potenzial für eine kürzere Nutzungsdauer vorab einzuschätzen. Zwar dürften die Finanzämter selbst verstärkt auf KI-Tools zur Plausibilitätsprüfung setzen, das grundlegende Recht auf den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer bleibt jedoch gesetzlich verankert.

Experten gehen davon aus, dass das aktuelle Zeitfenster für Vermieter besonders günstig ist. Die Kombination aus klarer Rechtslage und gerichtlicher Absicherung bietet Planungssicherheit. Wer jetzt den Zustand seiner Gebäude dokumentieren lässt, ist für mögliche künftige Änderungen im Steuerrecht bestens aufgestellt.

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