Übersichtsseite Blogs

>> zur Startseite mit allen Blogs

Blogger

Virtuelle CA-Immo-HV: Vieles gut, Dauer sehr lange und Kosten für die virtuelle HV sehr hoch (Günter Luntsch)

Virtuelle CA-Immo-HV. Die virtuelle CA-Immo-HV begann am 25.8.2020 wie von den CA-Immo-Präsenz-HVs gewohnt um 14 Uhr. Notar Huppmann verlas die besonderen Formalien für die virtuelle HV. Wir erfuhren von 6% eigenen Aktien, der Bestand habe sich seit der letzten HV nicht verändert. Es habe 8 AR-Sitzungen gegeben, in denen über Berlin, Frankfurt, Mainz, Prag und die Immofinanz-Beteiligung gesprochen worden sei, und wo man den neuen Geschäftsführer für Deutschland ausgewählt habe. Die jährliche Selbstevaluierung des Aufsichtsrats habe stattgefunden. Es bestünden keine Aktienoptionspläne. Die Phantom Shares sollen durch Long Term Incentive-Pläne abgelöst werden. Bei Abberufungen von Vorständen aus wichtigem Grund stünden maximal 2 Jahresbezüge incl. Nebenleistungen zu. Ernst & Young habe den Jahresabschluss geprüft und uneingeschränkt bestätigt.

Vorstandsvorsitzender Andreas Quint sprach von einem Rekordjahr 2019. Covid treffe CA Immo relativ gering, da man sich auf hochwertige Büroimmobilien im Wert von derzeit 5,2 Mrd Euro konzentriere, in erstklassigen Lagen. Darüber hinaus habe man "bißl Hotel und sehr wenig Einzelhandel". Die Vermietungsquote liege über 95%. CA Immo sei aufgrund der hohen Grundstücksreserven (Anm: die wir dem Weitblick früherer Vorstände verdanken) nicht darauf angewiesen, zu Höchstpreisen am Markt zu kaufen. Derzeit investiere man mehr als 800 Mio Euro in Projektentwicklungen, das meiste sei in Deutschland, aber auch in Prag investiere man viel. Durch Portfoliodiversifikation sei die CA Immo sehr resilient. Trotz des weltweiten Geschäfts sei die Mieterbetreuung dezentral, man habe daher Hunderte, wenn nicht Tausende Gespräche mit den Mietern führen können. Man habe hohes Eigenkapital, einen niedrigen Verschuldungsgrad und ein Investmentgrade-Rating, das während der Corona-Krise wieder einmal mit positivem Ausblick bestätigt worden sei. Aufgrund des um 29% auf 4,23 Euro pro Aktie gestiegenen Konzernergebnisses schlage man eine Erhöhung der Dividende von 0,90 auf 1,00 Euro vor. Die CA Immo sei liquiditätsmäßig sehr gut aufgestellt, die Zahlung der Dividende schwäche die Liquiditätssituation nicht. Die Beteiligung an der Immofinanz habe man mit guter Rendite um 130 Mio Euro verkauft, im Nachhinein gesehen sei das genau der richtige Zeitpunkt gewesen, man habe den Covid19-Verlust der Immofinanz nicht mitgenommen. Man habe über ein Portfoliobereinigungsprogramm Immobilien um 130 Mio Euro verkauft, mehr als 25% über Buchwert. Man habe durch Baurechtschaffung Wertsteigerungen erzielt, die Finanzierungskosten betrügen 1,8% bei 4,5 Jahren durchschnittlicher Restlaufzeit.

Andreas Schillhofer berichtete von 2,09 Euro Nettomietertrag pro Aktie, 1,43 Euro FFO1 pro Aktie, einem NAV von 31,90 Euro pro Aktie und einem Return on Investment von 14%. 46%des Liegenschaftsvermögens sei unbelastet, im Verhältnis zum Gesamtimmobilienbestand. Am 8.11.2019 habe man sich von den restlichen 4% an der Immofinanz getrennt. Man habe 19 Mio Euro bzw. 15% Rendite (incl. Dividenden) auf das eingesetzte Kapital erzielt. Das Neubewertungsergebnis von 463 Mio Euro komme zu mehr als 70% aus den Bestandsimmobilien und entfalle zu mehr als 80% auf Deutschland, vor allem auf Berlin, Frankfurt und München. Das negative Bewertungsergebnis im 1.HJ 2020 von -54,6 Mio sei in erster Linie auf -52,3 Mio in CEE zurückzuführen, in Deutschland gebe es durch Baurechtschaffung ein positives Bewertungsergebnis. Das Nettomietergebnis pro Aktie sei im 1.HJ 2020 auf 1,14 Euro gestiegen, man habe durch Mietreduktionen wegen behördlicher Schließungen in Österreich und Deutschland einen negativen Effekt von lediglich 2,6 Mio Euro. Aufgrund der erfolgreichen Anleihenemission noch vor Corona habe sich die Finanzierungssituation gebessert, die Restlaufzeit betrage nun 5,1 Jahre.

CIO Keegan Viscius sprach über Ankäufe und Fertigstellungen von Entwicklungsprojekten. 51% des Gesamtportfolios befinde sich in Deutschland, Berlin und München seien am wichtigsten. Mit 95% liege der Vermietungsgrad aktuell leicht unter dem Vorjahr, sei aber angesichts der Größe des Portfolios durchaus befriedigend, die Anfangsrendite betrage 5,4%. 46% der Mieter hätten ein Investmentgraderating, Man habe sieben nichtstrategische Assets verkauft, Land in Ungarn und Slowenien, und man sei aus einem Joint Venture in Russland ausgestiegen, das habe insgesamt 130 Mio Euro Bruttoerlös gebracht.

Die Immobilie am Europaplatz in Berlin sei laut Quint schon vor Baubeginn an KPMG vermietet worden, zu einer Rendite von 5,8%. Um 817 Mio Euro werde (heuer) gebaut, vor allem für den eigenen Bestand. Das meine man mit "organischem Portfoliowachstum", nämlich dass der größte Teil im eigenen Portfolio lande. Die meisten Wettbewerber könnten das nicht, da sie keinen Landbestand hätten. 99,4% aller Rechnungen des Q1 und 91,9% aller Rechnungen des Q2, 94,5% aller Rechnungen seit Jahresbeginn seien bezahlt worden. 90,9% seien im Juli beglichen worden. Keiner der Mieter habe bis heute Insolvenz angemeldet, man sei vorsichtig zuversichtlich. Unterbrechungen habe es vor allem bei den Hotels gegeben, die 7% Anteil hätten. Im Q1 seien die Mieten im Regelfall noch bezahlt worden, teilweise hätten die Mieter auch nicht zahlen müssen, vor allem in Österreich und Rumänien, wo sie von Mietzahlungen befreit worden seien. Die Hotellerie werde im November nicht komplett hochgefahren sein, das werde Zeit brauchen. 75.000 m2 habe man im 1.HJ neu vermieten oder verlängern können, davon 43.200 m2 noch im Q2, zu Covid-Zeiten. Der Baustellenlockdown in Österreich habe CA Immo nicht getroffen, man habe nur Baustellen in Deutschland und Tschechien, dort habe es keinen Baustellenlockdown gegeben. Man sei bisher von Covid19 wenig betroffen. Man habe relativ früh eine Taskforce gegründet und sei sehr früh ins Home-Office gegangen, zum Schutz, aber auch weil es bei CA Immo schon länger Home-Office gebe, was durchaus funktioniere. Es habe keinen Coronafall gegeben, man habe keine Kurzarbeit beansprucht und keine staatlichen Förderungen in Anspruch genommen. Das Gegenteil von "nichts zu tun" sei der Fall, die Assetmanager hätten mit vielen Mietern über Mietkürzungen verhandelt, zum Teil völlig grundlos, mitunter berechtigt. Man habe Hunderte Vereinbarungen abgeschlossen. Es habe viele organisatorische Fragen gegeben, viele Fragen der Mieter seien zu beantworten gewesen. Die Rechtsabteilung habe mit lokalen Rechtsanwaltskanzleien zusammengearbeitet. Auch die IT-Abteilung sei beschäftigt gewesen, bis hin zur Zurverfügungstellung eines größeren Bildschirms fürs Home-Office. Von der 1,9-Mrd-Schadenersatzforderung gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten gebe es nichts Neues, das Verfahren sei in Vorbereitung, nur die Gerichtsgebührenrechnung sei ausgesandt worden. Die neue 500-Mio-Anleihe sei zu 0,875% verzinst. Trotz der Möglichkeit des Ausfalls von Mietern infolge von Covid19 zeigte sich Quint optimistisch, die Zielsetzungen zu erreichen.

Der ARV erklärte, dass nach Abzug der 5,780.037 eigenen Aktien 93,028.299 dividendenberechtigte Aktien verbleiben. Der AR bekomme eine Vergütung von 309.082,19 Euro. Ein einfaches AR-Mitglied bekomme 30.000 Fixum, der Vorsitzende das Doppelte, jeder Stellvertreter des Vorsitzenden das 1,5fache. Zusätzlich gebe es 1.000 Euro Sitzungsgeld pro Sitzung. Um 15:34 h wurde die Präsenz von 565 von den 4 besonderen Stimmrechtsvertretern vertretenen Aktionären verlesen, die mit 58,753.625 Aktien stimmberechtigt seien. Beckermann erklärte, dass er etwa 550 Aktionäre mit 34 Mio Aktien vertrete.

Aktionär Josef Baumüller ließ seinen Antrag zum Punkt Vorstandsvergütung verlesen. Um es kurz zu sagen, er wollte das Wort "nachhaltig", auf dem einige Parameter der Vorstandsvergütung aufbauen, nicht im Sinne von "langfristig", sondern im Sinne von "ökologisch" verstanden wissen. Der Wunsch nach engerer Fassung des Begriffs Nachhaltigkeit ist sicher berechtigt, wenngleich man den Antrag bei Weglassung aller ausschweifenden Höflichkeit sicher in weniger als 12 Minuten vortragen hätte können. Auf einer Präsenz-HV wäre man wohl schneller zum Punkt gekommen, denke ich.

Die Fragenliste begann ebenfalls mit Josef Baumüller. In Beantwortung dieser erfuhren wir von 13.000 Euro Kosten für die Ausarbeitung der Vergütungspolitik. Wir erfuhren, dass CA Immo die Mitarbeiter unter Einhaltung der Menschenrechte behandle, dass die CA Immo sich der Dekarbonisierungsziele, der Erderwärmung und der Korruptionsanfälligkeit der Branche bewusst sei. Quint erläuterte, was er mit der Gratwanderung zwischen "Solidarität, Anstand und kaufmännischer Sorgfalt" meine. Was eine Zunahme der Erderwärmung um 1,5 Grad für CA Immo bedeute, wurde ebenfalls erklärt. Dass man sich bei den Projekten Mississippi und Missouri gegen Hochwasser absichern wolle, erfuhren wir, in Mainz sei die Situation ähnlich. Man schaue auf Grünflächen für die Kühlung der Gebäude. Auf die Biodiversität achte man schon bei der Aufschließung der Grundstücke. Altlasten würden getrennt entsorgt. Und das gesamte Vorstandsteam sei sich der sozialen und ökologischen Verantwortungen bewusst. Man hatte den Eindruck, dass sich das Management wirklich bemüht hat, alle Fragen bestmöglich zu beantworten. Eine Anmerkung von mir: CA Immo befindet sich im VÖNIX-Nachhaltigkeitsindex.

Nach über 1 Stunde geballter Vermittlung von Nachhaltigkeitswissen freuten wir uns um 16:38 h über die sehr viel kürzeren Fragen von Berthold Berger. Zu Beginn der HV seien 136 Personen dem Stream auf Deutsch und 21 dem Stream auf Englisch gefolgt. Vom Geschäftsbericht mit 245 Seiten seien 200 Stück auf Deutsch und 50 auf Englisch gedruckt worden, die Gesamtkosten incl. Druck, Layout, Grafik und Agentur hätten 65.000 Euro betragen. Die Kosten der vorjährigen HV hätten 130.000 Euro betragen, heuer rechne man mit etwa gleich hohen Kosten. Einsparungen gebe es bei den Kosten von Location, Bewerbung, Druckwerken und Bewirtung. Die besonderen Stimmrechtsvertreter würden mit 320 bis 390 Euro pro Stunde einen "durchaus üblichen Stundensatz" verrechnen. Anm: Für diese Tätigkeit müsste man nicht unbedingt den Anwaltstarif verrechnen, das können andere genauso gut, aber viel günstiger. Doch im Anbetracht der enormen Gesamtkosten der HV ist das auch schon egal.

Die Immofinanz-Aktien seien im Accelerated-Bookbuilding-Verfahren verkauft worden, UBS habe für die Platzierung der Aktien rund 600.000 Euro verrechnet, was absolut dem Marktstandard entspreche, man habe mit anderen Angeboten verglichen. In Sicherheitssoftware habe man im Geschäftsjahr rund 100.000 Euro investiert, SAP-Lizenzkosten hätten rund 460.000 Euro betragen, vor allem wegen der Umstellung auf Hana. 2019 habe man rund 515.000 Euro für Immobilienbewertungen ausgegeben. Die Ratingkosten an Moody´s betrügen 75.000 Euro im Jahr, für die begebenen Anleihen müsse man extra zahlen (Ich habe da "340.000" verstanden, das kommt mir als Außenstehendem aber ein bissl viel vor, vielleicht "43.000"?). Um 17:16 h meldete sich Baumüller nochmals zu Wort, Quint ließ uns in der Antwort wissen, dass es beim Hauptbahnhof Berlin mehrere Eigentümer wie Land Berlin und S-Bahn gebe, die Anbindung der U-Bahn sei daher sehr kompliziert, das werde noch Jahre dauern. Die Abstimmungen verliefen ohne Auffälligkeiten, um 17:44 h war die HV zu Ende. Fast 4 Stunden hat es gedauert, das ist für eine virtuelle HV mit nur 2 Fragestellern viel zu lange, finde ich.
CA Immo ( Akt. Indikation:  26,15 /26,45, -1,50%)

 

(Der Input von Günter Luntsch für den http://www.boerse-social.com/gabb vom 28.08.)



(28.08.2020)

ARV-Vorsitzender Torsten Hollstein, CA-Immo-HV 25.8.2020


CFO Andreas Schillhofer, CA-Immo-HV 25.8.2020


CIO Keegan Viscius, CA-Immo-HV 25.8.2020


 Latest Blogs

» In Memoriam (Christian Drastil via Runplug...

» BSN Spitout AUT: Immofinanz dreht Serie an...

» Börse Social Depot Trading Kommentar (Depo...

» Im News-Teil: VIG, voestalpine, Palfinger,...

» Palfinger mit 12,5%-Chance auf Börsegeschi...

» Börsegeschichte: 100.000 Privataktionäre -...

» Michael Ludwig läutet die Opening Bell für...

» Die Bullen lassen nicht locker; neue Hochs...

» ATX-Trends: Semperit, Bawag, Addiko, Flugh...

» (Für mich) schneller Zehner (Christian Dra...


Günter Luntsch

#gabb Autor, siehe http://boerse-social.com/...

>>


 Weitere Blogs von Günter Luntsch

» S-Immo-HV: Übernahmeangst, Martin Simhandl...

S-Immo-HV: Übernahmeangst. Selbst in unseren virtuellen Zeiten bleibt eine S-Immo-HV span...

» Facettenreiche Telekom Austria-HV: All Sta...

Facettenreiche TKA-HV. Am 24.9.2020 um 10 Uhr eröffnete Aufsichtsratsvorsitzende Edith Hl...

» HV-Filibusteros: Auf virtuellen HVs gibt e...

HV-Filibusteros. Als Hauptversammlungen noch als Präsenz-HVs abgehalten wurden, drehten s...

» Virtuelle Flughafen-Wien-HV: Updates ohne ...

Virtuelle Flughafen-Wien-HV. Kein Gewusel rund um den Frühstückskaffee dieses Jahr, ...

» Virtuelle CA-Immo-HV: Vieles gut, Dauer se...

Virtuelle CA-Immo-HV. Die virtuelle CA-Immo-HV begann am 25.8.2020 wie von den CA-Immo-Prä...