Die Preise für deutsche Immobilien steigen wieder – und stellen vor allem junge Menschen vor scheinbar unüberwindbare Hürden. Nach einer Phase der Stagnation und leichter Korrekturen zwischen 2022 und 2024 gewinnt der Wohnungsmarkt erneut an Fahrt. Für Millennials und die Generation Z bedeutet das: Der Traum vom Eigenheim rückt in weite Ferne und ist an immer höhere Eigenkapitalanforderungen geknüpft.

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Zinswende und Preisanstieg: Die neue Normalität

Die Finanzierungsbedingungen haben sich grundlegend verändert. Aktuelle Daten von Vergleichsportalen zeigen: Für eine zehnjährige Zinsbindung liegen die Hypothekenzinsen zwischen 3,2 und 3,7 Prozent. Bei 20 Jahren Festzins sind sogar 3,8 bis 4,1 Prozent fällig. Damit hat sich die Ära der Nullzinsen endgültig verabschiedet.

Gleichzeitig ziehen die Immobilienpreise wieder an. Experten des Deutschen Wirtschaftsinstituts (IW Köln) prognostizieren für 2026 einen moderaten Anstieg von zwei bis vier Prozent. Treiber ist nicht mehr der billige Kredit, sondern ein struktureller Wohnungsmangel bei anhaltender Nachfrage. Die Baukosten bleiben zudem hoch, nicht zuletzt wegen strenger Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Die Eigenkapital-Falle: 14 Jahre sparen für den Kauf

Wo liegt das Kernproblem für junge Käufer? Die Kombination aus höheren Preisen und gestiegenen Zinsen drückt die Erschwinglichkeit massiv. Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex für Eigentumswohnungen erreichte Ende 2025 einen Wert von 128 Punkten. Ein durchschnittlicher Haushalt muss heute rund 29 Prozent seines verfügbaren Einkommens für die Kreditrate aufwenden. 2015, in der Niedrigzinsphase, waren es nur 17 Prozent.

Die größte Hürde ist jedoch das nötige Eigenkapital. Eine aktuelle Analyse der Bausparkasse Schwäbisch Hall offenbart eine dramatische Kluft zwischen den Generationen: Millennials müssen im Schnitt 14 Jahre sparen, um genug Eigenkapital für einen Immobilienkauf anzusparen. Das ist doppelt so lange wie bei der Babyboomer-Generation. Inflation und steigende Mieten fressen die Sparfähigkeit zusätzlich auf.

Auch der energetische Zustand einer Immobilie wird zum Preistreiber. Wohnungen mit Top-Energieeffizienz (A+/A) kosten pro Quadratmeter etwa 650 Euro mehr als vergleichbare Objekte mit schlechteren Werten (D/E). Junge Käufer stehen vor der Wahl: teure, sanierte Immobilie oder günstiger Altbau mit hohem Sanierungsstau.

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Stadt vs. Land: Ein gespaltener Markt

Die Kaufkraft junger Deutscher hängt stark vom Wohnort ab. Laut dem Forschungsunternehmen Empirica stehen bundesweit zwar etwa 1,7 Millionen Wohnungen leer – doch diese befinden sich überwiegend in ländlichen und strukturschwachen Regionen. Dort ist Wohnen oft sehr erschwinglich.

Die jungen Menschen zieht es jedoch für Ausbildung und Karriere in die Metropolen. In Städten wie München, Berlin, Hamburg und Frankfurt verschärft der Zuzug die Wohnungsnot massiv. Der Interhyp-IW-Index zeigt die extreme Spreizung: Während Hamburg für Einfamilienhäuser noch einen Wert von 90 Punkten bietet, sind es in Berlin 87 und in Frankfurt 83. In München stürzt der Index auf nur noch 59 Punkte ab – Eigentum ist für Durchschnittsverdiener hier praktisch unerreichbar.

Die Folge: Der Druck auf den Mietmarkt steigt weiter. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) verzeichnete 2025 bundesweit Mietsteigerungen von vier Prozent. In Großstädten schnellten die Preise für Neuverträge sogar um bis zu acht Prozent nach oben. Höhere Mieten schmälern wiederum die Sparquote und verlängern den Weg zur eigenen Immobilie.

Politik gefordert: Steuerlast als Bremsklotz

Was ändert sich 2026? Experten wie Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Finanzvermittlers Baufi24, erwarten keine schnelle Entspannung. Die Zinsen dürften im Korridor von 3,5 bis 4,0 Prozent verharren. Das staatliche Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr bleibt in weiter Ferne.

Wirtschaftsexperten fordern daher gezielte politische Maßnahmen. Michael Voigtländer, Immobilienexperte des IW Köln, verweist auf die hohen Kaufnebenkosten als Haupthindernis. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten frisst dies einen enormen Teil der Ersparnisse junger Käufer auf.

Eine Senkung oder ein gezielter Erlass der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer, kombiniert mit öffentlichen Darlehen oder Staatsgarantien, könnte die Kaufkraft von Millennials und Gen Z spürbar stärken. Bis es dazu kommt, bleibt jungen Kaufinteressenten nur eine solide Finanzplanung mit langfristiger Zinsbindung und die Offenheit für Kompromisse bei der Lage.

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Redaktion finanztrends.de

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