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EPX-Index signalisiert Bodenbildung

Die Zahlen des Europace Hauspreis-Index (EPX) sprechen eine deutliche Sprache. Im Januar gaben die Preise für Eigentumswohnungen bundesweit nur noch um minimale 0,01 Prozent nach. Der Indexwert blieb nahezu unverändert.

Auch bei Bestandsimmobilien ist der Verfall gestoppt. Ein- und Zweifamilienhäuser verloren lediglich 0,33 Prozent an Wert. Selbst der etwas deutlichere Rückgang bei Neubauten (-0,46 Prozent) gilt im historischen Vergleich als moderat. Analysten werten dies als klares Signal für eine Bodenbildung.

Die DZ HYP bestätigt diese Einschätzung. Drei Jahre nach dem Zinsschock habe sich der Markt auf einem neuen, gesünderen Niveau eingependelt. Die abwartende Schockstarre sei überwunden.

Stabilisierung durch normales Zinsniveau

Warum findet der Markt genau jetzt seinen Boden? Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen in den Vorjahren mehrfach angehoben, um die Inflation zu bekämpfen. Jetzt hat sich das Niveau stabilisiert.

Bauzinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bewegen sich derzeit zwischen 3,4 und 4,0 Prozent. Finanzierungsexperten stufen dieses Niveau im langfristigen Vergleich als normal ein. Der Schock von 2022 ist einer neuen Realität gewichen.

Haushalte bringen wieder mehr Eigenkapital auf, und Banken vergeben Kredite unter strengen Vorgaben. Die Angst vor einem flächendeckenden Crash hat sich zerschlagen.

Regionale Unterschiede und Energieeffizienz als Preistreiber

Unter der Oberfläche der Durchschnittswerte gibt es erhebliche regionale Unterschiede. In Frankfurt und Dresden gaben die Preise für Eigentumswohnungen zuletzt noch leicht nach. Dortmund und Köln verzeichneten dagegen bereits wieder leichte Zuwächse.

Neben der Lage wird die Energieeffizienz zum dominierenden Preisfaktor. Unsanierte Bestandsgebäude mit schlechter Bilanz geraten weiter unter Druck. Käufer kalkulieren die hohen Modernisierungskosten ein.

Immobilien der Energieeffizienzklassen A und A+ sind dagegen äußerst wertstabil. Sie bieten Sicherheit bei den Nebenkosten und erfüllen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – und erzielen deutliche Preisaufschläge.

Steigende Mieten treiben die Eigentumsnachfrage

Ein wesentlicher Treiber für stabile Kaufpreise ist der explodierende Mietmarkt. Während die Kaufpreise stagnieren, schossen die Angebotsmieten zum Jahresbeginn um rund 0,7 Prozent im Monatsvergleich nach oben.

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Für viele Haushalte verschiebt sich die finanzielle Abwägung wieder zugunsten des Eigentums. Der Kauf bietet einen effektiven Schutz vor weiteren Mietsteigerungen. Gleichzeitig verknappt sich das Angebot an Wohnraum, weil der Neubau hinter den politischen Zielen zurückbleibt. Diese fundamentale Knappheit stützt die Preise.

Prognose: Drei Prozent Plus im Jahr 2026

Für den weiteren Verlauf des Jahres erwarten die Experten eine echte Trendwende. Die Analysten von Dr. Klein prognosticieren für 2026 im gesamtdeutschen Durchschnitt eine Preissteigerung von rund drei Prozent.

Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) rechnet mit einer anhaltenden Erholung, besonders in Ballungszentren. Der Spielraum für Preisverhandlungen wird sich weiter verringern. Wer über Eigenkapital verfügt, sollte nicht auf dauerhafte Rabatte spekulieren.

(05.03.2026)

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