Die Bundesregierung zieht die Daumenschrauben für möblierte Wohnungen und Kurzzeitmieten an. Mit dem Gesetzentwurf „Mietrecht II“ will Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) Schlupflöcher in der Mietpreisbremse schließen. Branchenexperten sehen darin eine Zäsur für ein Geschäftsmodell, das in Metropolen zuletzt Rekordzahlen erreichte.

Transparenz statt Intransparenz: Möblierungszuschlag wird gedeckelt

Bisher konnten Vermieter den Aufpreis für Möbel oft pauschal in die Miete einrechnen – ohne detaillierte Aufschlüsselung. Das machte Mieterinnen praktisch wehrlos. Künftig müssen Vermieter den reinen Möblierungszuschlag schon vor Vertragsabschluss offenlegen. Tun sie das nicht, zahlen Mieter nur die reguläre Kaltmiete.

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Die Reform plant klare Obergrenzen: Für voll möblierte Wohnungen gilt künftig ein pauschaler Aufschlag von maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete. Alternativ sind ein Prozent des aktuellen Möbelzeitwerts pro Monat erlaubt – bei jährlicher Abschreibung von fünf Prozent. Diese Deckelung trifft den Markt ins Mark. In Frankfurt entfallen bereits 41 Prozent aller Inserate auf möblierte Wohnungen, in Berlin sind es 35 Prozent. Die Aufschläge lagen dort oft deutlich über den neuen Grenzen.

Sechs-Monate-Grenze stoppt teure Befristungen

Ein zweiter Hebel der Reform betrifft befristete Mietverträge. Bisher galt für Wohnraum zum „vorübergehenden Gebrauch“ eine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Diese vage Formulierung nutzten Vermieter laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zunehmend, um Verträge über sieben oder zehn Monate zu überhöhten Preisen anzubieten.

Das soll ein Ende haben. Die Mietpreisbremse gilt künftig ausnahmslos für alle Mietverhältnisse über sechs Monate. Nur bei tatsächlicher Kurzfristigkeit unter einem halben Jahr bleibt die Preisgestaltung flexibler – vorausgesetzt, ein berechtigter Grund wie ein beruflicher Kurzaufenthalt liegt vor. Die Politik fürchtet den statistischen Effekt: Das Angebot an klassischen, unbefristeten Mietwohnungen in den Top-7-Städten sank zwischen 2021 und 2025 um rund 32.000 Inserate. Möblierte Angebote blieben stabil oder wuchsen.

Branche warnt: „Fatale Folgen für Fachkräftemobilität“

Die Pläne stoßen auf heftigen Widerstand. Das Netzwerk „Zeitwohnwerk“, ein Zusammenschluss von Agenturen für möbliertes Wohnen, warnt vor den Konsequenzen für den Wirtschaftsstandort. Geschäftsführerin Sara Basad befürchtet einen massiven Rückzug von Investoren. Das hätte fatale Folgen für die Mobilität von Fachkräften, die auf sofort verfügbaren, löffelfertigen Wohnraum angewiesen sind.

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Kritiker monieren, die Fünf-Prozent-Pauschale decke die realen Kosten für hochwertige Möblierung, Instandhaltung und das erhöhte Leerstandsrisiko nicht ab. Die Folge? Private Vermieter könnten Wohnungen leer stehen lassen oder in den weniger regulierten Ferienwohnungsmarkt abwandern. Auch der Immobilienverband ZIA sieht eine Wachstumsbremse. Die starre Koppelung an die Nettokaltmiete vernachlässige die Dienstleistungskomponente. Mieter zahlten den Aufpreis schließlich für Komfort und Flexibilität – ohne Sorgen um Möbelkauf oder Vertragsabschlüsse.

Markt vor der Konsolidierung: Micro-Living in der Zwickmühle

Die Auswirkungen sind schon jetzt spürbar. Marktbeobachter registrieren zunehmende Zurückhaltung bei Projektentwicklern, die auf „Micro-Living“-Konzepte mit hunderten kleinen, möblierten Einheiten setzen. Ihre Kalkulation basierte auf den bisherigen Freiheiten beim Möblierungszuschlag.

Tritt der Gesetzentwurf wie geplant noch dieses Jahr in Kraft, müssen Bestandsvermieter ihre Verträge und Preise grundlegend anpassen. Mieter erhalten erstmals ein effektives Instrument gegen überzogene Aufschläge – ohne langwierige Gutachten über den Zeitwert von Einbauküchen. Doch löst die Regulierung das Grundproblem? Der massive Neubaumangel bleibt. Während das segment des möblierten Wohnens schrumpft, dürfte der Druck auf den unmöblierten Bestand in den Metropolen weiter steigen.

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