Für deutsche Immobilieninvestoren und Vermieter beginnt 2026 mit einer steuerlichen Entlastung. Nach monatelanger Unsicherheit haben Bundesfinanzministerium und Bundesrat den Weg für höhere Absetzungen durch Restnutzungsdauergutachten freigemacht. Eigentümer können so die AfA (Absetzung für Abnutzung) deutlich beschleunigen.

Finanzmechanik: So funktioniert die beschleunigte Abschreibung

Das deutsche Steuerrecht sieht für Gebäude lineare Abschreibungen vor. Bei Wohnimmobilien, die vor 2023 errichtet wurden, sind das standardmäßig 2 Prozent pro Jahr – eine angenommene Nutzungsdauer von 50 Jahren. Für Neubauten ab 2023 gilt ein Satz von 3 Prozent. Doch Paragraph 7 des Einkommensteuergesetzes bietet eine lukrative Ausnahme: Weist der Eigentümer nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, darf er einen höheren Abschreibungssatz ansetzen.

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Die finanziellen Auswirkungen sind erheblich. Statt 2 Prozent sind bei einer nachgewiesenen Restnutzung von nur noch 20 Jahren plötzlich 5 Prozent Abschreibung möglich. Bei einem Gebäudewert von einer Million Euro steigt der jährliche steuermindernde Aufwand so von 20.000 auf 50.000 Euro. Das verbessert die Liquidität und beschleunigt die Rendite in den ersten Jahren deutlich.

Kehrtwende: Geplante Hürden vom Tisch

Diese Möglichkeit war im Sommer 2025 in Gefahr. Das Bundesfinanzministerium legte einen Entwurf vor, der Gutachten nur noch von öffentlich bestellten Sachverständigen (ö.b.u.v.) und mit zwingender Vor-Ort-Begehung zugelassen hätte. Die Immobilienwirtschaft warnte vor einem Experten-Monopol, hohen Kosten und Bearbeitungsstaus.

Doch die Pläne wurden fallengelassen. Das Bundeskabinett verabschiedete die Steuerverordnung im November 2025 ohne diese restriktiven Passagen. Der Bundesrat bestätigte dies am 19. Dezember. Zudem zog das Ministerium einen restriktiven Verwaltungserlass aus 2023 zurück. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) setzte sich durch.

Was 2026 für ein gültiges Gutachten zählt

Da die geplanten Einschränkungen vom Tisch sind, gelten weiterhin die Grundsätze der BFH-Rechtsprechung. Diese betont das Prinzip der Beweisoffenheit. Eigentümer sind nicht auf einen bestimmten Gutachtentyp oder eine Berechnungsmethode festgelegt.

Gutachten von zertifizierten Experten, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024, sind weiterhin zulässig. Die Berechnung kann auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) basieren. Steuerberater warnen jedoch: Eine pauschale Rechnung nach Baujahr reicht nicht aus. Das Gutachten muss objektspezifisch sein und den technischen Verschleiß, den wirtschaftlichen Werteverfall, Modernisierungen und mögliche Bauschäden detailliert begründen. Nur so wird die verkürzte Nutzungsdauer plausibel abgeleitet.

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Wirtschaftliche Folgen für den Immobilienmarkt

Die Bewahrung dieser steuerlichen Optimierungsmöglichkeit hat erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. In der aktuellen Lage mit hohen Finanzierungskosten und ambitionierten Energieeffizienzvorgaben ist die Verbesserung des Cashflows durch höhere Abschreibungen besonders wertvoll.

Das freigewordene Kapital kann in notwendige Modernisierungen, etwa energetische Sanierungen, fließen. Zudem bleiben die Kosten für Gutachten durch den Wettbewerb unter zertifizierten Sachverständigen bezahlbar. Das sichert auch kleineren privaten Vermietern den Zugang zu diesem Instrument.

Ausblick: Jetzt handeln, solange die Lage klar ist

Steuerberater raten Eigentümern, 2026 proaktiv ihre Portfolios zu prüfen. Die stabile Rechtslage bietet ein optimales Zeitfenster, um zu prüfen, ob Bestandsimmobilien für eine kürzere Abschreibung qualifizieren.

Auch wenn das Finanzministerium vorerst zurückgerudert ist – die Steuerbehörden beobachten die Regeln zur Abschreibung stets auf der Suche nach Mehreinnahmen. Experten empfehlen daher, zügig zu handeln: Qualifizierte Gutachten einholen und verbindliche Steuerbescheide unter der derzeit günstigen Rechtslage sichern. Gründliche Dokumentation, detaillierte Gebäudeanalyse und die Wahl eines anerkannten Gutachters bleiben der Schlüssel zum steuerlichen Erfolg.

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