Zehetner startete mit der Vorgeschichte; so hat sich die IMMOFINANZ bereits im Vorjahr mit einem Zusammenrücken der beiden Gesellschaften beschäftigt. So sei man Anfang 2014 – im Vorfeld des UniCredit-Rückzugs aus der CA Immo – kontaktiert worden, ob man nicht über eine Verschränkung der beiden Unternehmen nachdenken könnte. „Wir signalisierten damals unser grundsätzliches Interesse, waren aber doch noch sehr mit dem anstehenden BUWOG-Spin-off beschäftigt“, so Zehetner. Dennoch habe man begonnen sich „abzutasten“. „Wir hatten aber bereits damals durchaus unterschiedliche Vorstellungen, welche Gesellschaft welche übernehmen könnte, obwohl das eigentlich klar sein sollte: die größere die kleine.“ Weiters habe man sich auch Fragen der deutschen Grunderwerbssteuer, die im Falle einer Fusion schlagend werden könnte, genauer ansehen müssen. 

Es kam jedenfalls zu keiner Einigung, die UniCredit leitete dann bekanntermaßen den Verkaufsprozess für ihren Anteil an der CA Immo ein. Hier bekundete die IMMOFINANZ ihr Interesse und betonte, dass beide Unternehmen sehr gut zusammenpassen würden. Zum Zug kam die O1 Group mit ihrem Angebot von EUR 18,5 je Aktie. 

In den zurückliegenden Wochen ist nun seitens CA Immo und O1 zwei Mal ein Angebot für IMMOFINANZ angekündigt worden (einmal zu um die EUR 2,51 je Aktie, dann zu EUR 2,80 je Aktie). Zudem haben sich Marktgerüchte bewahrheitet, wonach ein Investor versuchen dürfte, bei der IMMOFINANZ größer einzusteigen. Mittlerweile hat die CA Immo bekanntgegeben, in den vergangenen Monaten rund 3% an IMMOFINANZ aufgesammelt zu haben. 

Nachdem die IMMOFINANZ nun mittlerweile nicht nur die BUWOG sehr erfolgreich abgespalten, sondern mittels Umtauschanleihe auf BUWOG einen Teil der von ihr gehaltenen BUWOG-Aktien monetarisiert hat, habe man die seinerzeitigen Gedanken hinsichtlich einer Verschränkung wieder aufgenommen, erzählt Zehetner und verweist u.a. auf den Cash-Bestand der IMMOFINANZ von deutlich über EUR 600 Mio. per Ende Jänner (der voraussichtlich durch weitere Asset-Verkäufe bis Geschäftsjahresende noch steigen wird). Daher wolle man nun im ersten Schritt ein freiwilliges öffentliches Teilangebot für bis zu 29% der CA Immo zu legen. Der Preis je Aktie soll sich auf EUR 18,5 belaufen. 

Auch die O1 Group, die für ihren Einstieg bei der CA Immo ebenfalls EUR 18,5 je Aktie bezahlt hat, könne im Rahmen dieses Angebots (und unter Berücksichtigung der verhältnismäßigen Zuteilung) tendern. Und weiter: „Wir beabsichtigen, die Kontrolle über die CA Immo zu erlangen, um sie voll konsolidieren zu können“, so Zehetner. Ob dies nun im ersten Schritt gelinge, bleibe abzuwarten. Ansonst werde man eben den nächsten Schritt setzen. 

Eine Vollkonsolidierung ist generell dann vorgesehen, wenn eine Beherrschung des Tochterunternehmens durch das Mutterunternehmen – dies wäre in diesem Fall die IMMOFINANZ – vorliegt. Die Abgrenzung, wann ein Tochterunternehmen vorliegt, folgt dabei dem in der Bilanzierungsvorschrift IFRS 10 normierten Beherrschungskonzept. Dieses stellt nicht alleinig auf die Mehrheit der Stimmrechte ab, sondern sieht eine gesamthafte Beurteilung der Möglichkeiten einer wirtschaftlichen Einflussnahme des Mutter- auf das Tochterunternehmen vor. 

Selbstverständlich stehe man für Gespräche mit dem Management von CA Immo sowie O1 Group zur Verfügung. „Wir haben stets betont, dass es strategisch Sinn macht, wenn zwei Unternehmen, die in den gleichen Regionen und Assetklassen tätig sind, auf lange Sicht zueinander finden. Aufgrund dieser Überschneidungen ist das ein grundsätzlich vernünftiger Schritt“, sagt IMMOFINANZ-Vorstand Oliver Schumy. 

Synergien ergeben sich u.a. etwa durch eine gemeinsame Bewirtschaftung eines dann breiteren Immobilienportfolios, das Heben von Potenzialen, die in der CA Immo schlummern (etwa hinsichtlich Development-Grundstücke in Deutschland) und eine stärkere Position in den einzelnen Märkten (etwa hinsichtlich Vermietungsstrategie, Produkte, etc.)

Noch kurz zu ein paar Fragen: 

Überblick über Marktkapitalisierung und Portfoliostruktur der beiden Unternehmen? 
Auf Basis der Schlusskurse von Freitag kommt die IMMOFINANZ auf einen Börsenwert von rund EUR 3,1 Mrd., die CA Immo auf rund EUR 1,7 Mrd. Aufgrund der höheren Kapitalisierung habe die IMMOFINANZ auch die größeren Möglichkeiten am Kapitalmarkt.

Das Immobilienvermögen der IMMOFINANZ beläuft sich per Ende Jänner 2015 auf rund EUR 6,8 Mrd., jenes der CA Immo auf rund EUR 2,7 Mrd. (vorläufige Zahlen per Ende 2014). Während bei der IMMOFINANZ mehr als zwei Drittel des Immobilienvermögens in CEE (inkl. Russland) angesiedelt sind, hat die CA Immo in Österreich und Deutschland ihr Schwergewicht. 

Warum bietet die IMMOFINANZ mit EUR 18,5 je CA Immo Aktie nun mehr als sie im Vorjahr bereit war zu zahlen?
Weil sich der Markt und die Rahmenbedingungen geändert haben. Die Aktienkurse sind gestiegen, auch haben wir im Vorjahr nicht erwartet, dass es tatsächlich mehrere Interessenten für den UniCredit-Anteil an der CA Immo geben wird. Zudem sei die CA Immo sehr stark in Österreich und Deutschland engagiert – beide Märkte zeichnen sich generell durch steigende Immobilienwerte aus. „Wir verkaufen derzeit in Österreich Immobilien mit einem Aufschlag von bis zu 30% über Fair Value“, schildert Zehetner die sehr gute Nachfrage von Investorenseite. Der Preis von EUR 18,5 liege zudem unter dem zuletzt veröffentlichten NAV je CA Immo Aktie. 

Hat die IMMOFINANZ bislang schon Anteile an der CA Immo erworben? Nein. 

Ist eine Fusion angestrebt?
Kurz- und mittelfristig eher nicht (aufgrund der oben erwähnten Grunderwerbssteuer-Thematik in Deutschland), wenngleich langfristig natürlich nichts ausgeschlossen werden kann. Synergien können allerdings auch ohne Fusion gehoben werden. „Am Ende des Tages sollte eine engere Verschränkung als eine Vollkonsolidierung nach IFRS erfolgen. Aber das muss keine Fusion sein. Es gibt hier verschiedene Möglichkeiten“, so Zehetner.