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S-Immo-Genussscheinanlegerversammlung: Abschied und erwartete Konsolidierung unter Österreichern (Günter Luntsch)

S-Immo-Genussscheinanlegerversammlung: Abschied. Ich weiss nicht, was die Macher der neuen Rechtschreibung im Sinn hatten, ich finde das Wort "Genussschein" unglaublich hässlich. Aber diese Sackgasse der Finanzprodukte-Evolution hat sich nun ohnehin erledigt, Mag.  Ernst Vejdovszky sprach auf der nun allerletzten und 1 1/4 Stunden dauernden Genussscheinanlegerversammlung am 30.4.2018 (die beiden letzten S-Immo-Genusscheine notierten am 30.4.2018 das letzte Mal) von einem "Produkt der 80er" und davon, dass "31 Jahre ein biblisches Alter für ein Finanzprodukt" seien. Er könne internationalen Investoren schwer erklären, was Genussscheine sind, das sei der wesentliche Grund für die Abschaffung.

In der Präsentation erfuhren wir, dass der Vermietungsgrad bei 94,8% liege, von den Erlösen 2017 in Höhe von 191,4 Mio. Euro entfielen 46,0 auf Hotelbewirtschaftung, 112,0 auf Mieterlöse und 33,4 auf Betriebskostenerlöse. Der EPRA-NAV sei per 31.12.2017 auf 17,63 Euro pro Aktie gestiegen. Es war eine relativ lockere, trotzdem gesittete Fragerunde, bei der jeder der rund 10 Anleger sich zu Wort melden konnte. Die Fragen drehten sich vor allem um die Bewertung der Immobilien, an deren Wertsteigerung die Genussscheininhaber ja bis 31.12.2017 teilnehmen sollten. Warum weniger als 2016 aufgewertet wurde? Weil 2016 ein einzigartiges Jahr war, die Preissteigerungen vor allem in Deutschland seien recht überraschend gekommen. Aktuell finde man aber dort keine günstigen neuen Flächen, daher investiere man in die Bebauung der bereits vorhandenen Flächen, ebenso wie in Wien. Zagreb werde für ein Neuinvestment angedacht, dort würden sich aufgrund des Agrokor-Skandals internationale Investoren zur Zeit zurückhalten, S-Immo investiere gerne antizyklisch.

Grundsätzlich aber seien die Immobilienpreise in Europa zur Zeit hoch, es sei eher eine Zeit des Ausstiegs aus Immobilien, vor allem, wenn Liebhaberpreise gezahlt würden, da könne man schwer nein sagen. Alle Immobilien seien per 31.12.17 von jeweils drei bis vier externen Gutachtern bzw. Wirtschaftsprüfern geprüft worden, damit man bei den Werten abgesichert sei. Ob ein Anleger ein Überprüfungsverfahren anstrengen könne, wisse man nicht, der normale Gerichtsweg sei sicher offen. Meine Anmerkung dazu: Mein Vertrauen in gerichtlich beeidete Sachverständige hält sich in Grenzen, zuletzt sah ich mehrere Immobilien, die um den doppelten Schätzwert weggingen. Es würde also ein Glücksspiel sein, und ein Anleger mit bescheidener Stückzahl kann an Verfahrenskosten durchaus zugrunde gehen. Kleinanlegern würde ich vom Gerichtsweg absolut abraten.

Bewertungsgutachten wurden uns nicht zugänglich gemacht, nicht einmal die Ergebnisse, die im Einzelfall herausgekommen sind, wir wollten uns am Beispiel der Beteiligung am Wiener Marriott orientieren, wie die Immobilien so bewertet würden. Das sei eine komplizierte Konstruktion, wo 49% fremde Eigentumsanteile seien, und die anderen 51% würden der PCC - Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co. KG (Name wurde auf der Anlegerversammlung abgekürzt, es dürfte sich um diese handeln) gehören, an der die S-Immo mit 50% beteiligt sei. Diese Beteiligung (durchgerechnet gehört also ca. ein Viertel der Liegenschaft der S-Immo) sei mit einem "dreistelligen" Millionenbetrag bewertet.

Angenommen, es wären nur genau 100 Millionen Euro, so wäre das trotzdem ein unvorstellbar hoher Betrag für mich, so schön und beliebt das Hotel auch ist. Wenn das also tatsächlich stimmen sollte, ein dreistelliger Millionenbetrag für einen Viertelanteil in den Büchern, dann halte ich die Bewertung für sehr fair. Natürlich weiss ich nicht, wie die anderen Immobilien im einzelnen bewertet sind, auf der Versammlung sprach man aber davon, dass S-Immo "bisher immer sehr fair" gewesen sei, ich nehme also an, dass von den Versammlungsteilnehmern niemand Schritte gegen die Höhe der Abfindung einleiten wird. Was Institutionelle tun, weiss ich natürlich nicht, immerhin seien aktuell noch rund 540.000 Stück im Markt (die mit je 102,98 Euro abgefunden werden).

An der Wertsteigerung der CA-Immo-Aktien und der Immofinanz-Aktien im Besitz der S-Immo nehmen Genussscheininhaber nicht teil. Diese sei im Finanzergebnis abgebildet, an dem die Genusscheininhaber laut Genussscheinbedingungen nicht beteiligt seien, nicht positiv und nicht negativ. Mag. Vejdovszky liess eine Präferenz für eine "Konsolidierung unter Österreichern" erkennen, ein Zusammenrücken der großen Player hierzulande, größere Einheiten hätten einfach Vorteile. CA-Immo-Aktien hält er, wie auch die Käufe durch die S-Immo verraten, für unterbewertet, und Immofinanz-Aktien noch viel mehr. Warnhinweis: Das fällt unter "Small Talk", keine Haftung! Ich denke, viele S-Immo-Genussscheininhaber werden den Abfindungserlös wohl dazu verwenden, in S-Immo-Aktien zu investieren, die trotz des Einstiegs von Immofinanz (die auf der kommenden HV noch nicht auftreten wird, da der Kauf aufschiebend bedingt ist) noch immer auf hohem Niveau herumgrundeln, den erhofften finalen Sprint aber noch nicht angetreten haben.

Ich persönlich werde mich eventuell noch nicht drüber trauen, obwohl mich der Chart und das Gesamtumfeld reizen, aber wie gesagt finde ich die Bewertung der Hälfte am Marriott schon etwas hoch, ich muss noch nachdenken. Eine durchschnittliche Mietrendite von 6,1%, gemessen an allen Immobilien im S-Immo-Portfolio, spricht allerdings wieder gegen eine Überbewertung, die Erträge sind im Verhältnis zur Bewertung mehr als angemessen. Bin natürlich kein Immo-Experte, ich werde mich hüten, jemandem von einem eventuell noch möglichen Kursgewinn von 10% bis 20% abzuraten. Würden alle alles richtig machen, wäre der Markt längst ohne Kursgewinnchancen, und alle stünden beim besten Preis im Verkauf.

Auf der kommenden HV steht übrigens auch der Wegfall der Stimmrechtsbeschränkung von 15% zur Abstimmung, der mit einer Dreiviertelmehrheit der anwesenden Stimmrechte beschlossen werden kann, der Hauptgesellschafter darf natürlich nur mit 15% abstimmen. Mag. Vejdovszky erhofft sich dadurch eine Wertsteigerung der Aktie, die S-Immo sei für einen Übernehmer ohne diese Stimmrechtsbeschränkung wertvoller. Ich halte es für möglich, dass dieser Wegfall eine der aufschiebenden Bedingungen des Erwerbs des Aktienpakets durch die Immofinanz ist. Wenn der Kleinaktionär von einem stärkeren Großaktionär profitiert, dann eher nur über die eventuelle Kurssteigerung, zu reden wird er dann natürlich weniger haben. Momentan ist ja die S-Immo diesbezüglich noch das Gegenteil der CA-Immo mit ihren "Golden Shares" mit Sonderrechten, bei S-Immo ist der eine Große etwas unterprivilegiert.
S Immo (16,40/16,52 , 0,37% )



(02.05.2018)

Vor den Toren der S-Immo, 30.4.2018


Schön, dass ich da bin, S-Immo, 30.4.2018


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Günter Luntsch

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